「普通に売ればいいのでは？」
「任意売却って何が違うんですか？」
住宅ローンの返済が苦しくなった方から、よくいただく質問です。
確かに、どちらも家を売却する方法です。
しかし、住宅ローンの状況によっては、通常売却ができず、
任意売却が必要になるケースがあります。
この記事では、通常売却と任意売却の違いをわかりやすく解説します。
結論
住宅ローンを完済できるなら
👉 通常売却
住宅ローンを完済できないなら
👉 任意売却
が基本です。
通常売却とは？
住宅を売却し、その代金で住宅ローンを完済する一般的な売却方法です。
例
住宅ローン残高
2,000万円
↓
売却価格
2,300万円
↓
ローン完済
↓
残り300万円が手元に残る
⸻
これが理想的な売却です。
⸻
任意売却とは？
任意売却は、
売却しても住宅ローンを完済できない場合に、
金融機関の同意を得て売却する方法です。
例
住宅ローン残高
2,500万円
↓
売却価格
2,000万円
↓
500万円不足
↓
金融機関と協議
↓
任意売却成立
通常売却との最大の違いは、ローンが完済できなくても売却できることです。
通常売却と任意売却の比較
項目 通常売却 任意売却
住宅ローン完済 必要 不要
金融機関の同意 不要 必要
売却活動 自由 一定の調整あり
売却価格 市場価格 市場価格に近い
残債務 なし 残る場合あり
信用情報 影響なし 延滞状況による
任意売却が必要になるケース
⸻
オーバーローン
住宅ローン残高が、
家の価値を上回っている状態です。
⸻
例えば、
住宅ローン残高
3,000万円
査定価格
2,200万円
この場合、通常売却ではローンを完済できません。
任意売却のメリット
① 競売を回避できる
最も大きなメリットです。
② 市場価格に近い価格で売却できる
競売より高く売れる可能性があります。
③ 引越し時期を調整しやすい
家族の事情に配慮できます。
④ 残債務を減らしやすい
高く売れるほど、
残る借金は少なくなります。
任意売却のデメリット
債権者との調整が必要、金融機関との協議が必要になります。
時間制限がある
競売手続きが進みすぎると、
利用できなくなることがあります。
よくある誤解
「延滞したらすぐ任意売却」
実際には違います。
住宅ローンを滞納していても、
状況によっては通常売却できるケースがあります。
まずは、
- ローン残高
- 査定価格
- 延滞状況
を確認することが重要です。
実際の相談事例
40代ご夫婦
住宅ローン残高
2,300万円
査定価格
2,500万円
当初は任意売却を考えていました。
しかし、査定した結果、
通常売却で完済可能と判明。
結果的に、借金を残さず売却できました。
このように、
任意売却が必要と思っていても、
実際には通常売却で解決できるケースもあります。
まず確認するべきこと
住宅ローン問題では、
いきなり任意売却を考えるのではなく、
まず現状把握が重要です。
確認すべき項目
- 住宅ローン残高
- 延滞状況
- 不動産査定額
- 他の借入状況
これだけでも、選択肢が大きく変わります。
まとめ
通常売却と任意売却の違いは、
住宅ローンを完済できるかどうか
です。
通常売却が可能なら、まずは通常売却を検討する。
完済が難しい場合は、任意売却による解決を検討する。
これが基本的な考え方になります。
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そんな方はお気軽にご相談ください。